Aufstieg der Vororte, Villenverkäufe und wer kauft

Zum Ende des ersten Halbjahres 2024 weist der Immobilienmarkt in Dubai weiterhin ein robustes Wachstum auf, mit einem erheblichen Zustrom von Käufern, der Absorption des bestehenden Angebots sowie einer Verlagerung in die Vororte, wie aus von Immobilienfirmen veröffentlichten Daten hervorgeht.

Stabilität nach Neujahr und steigende Preise

Nach einer scheinbaren Stabilität nach Neujahr zu Beginn des ersten Quartals 2024 sind die Immobilienpreise in Dubais begehrtesten Gegenden wieder gestiegen und haben damit allen Spekulationen über eine Verlangsamung entgegengewirkt.

Trotz des anhaltenden Anstiegs der Immobilienpreise bleibt Dubai im Vergleich zu anderen Luxusimmobilienstandorten weltweit äußerst erschwinglich, was die Stadt laut dem jüngsten Bericht von Bayut zu einer attraktiven Option für neue und institutionelle Investoren macht und die Position der Stadt als globales Investitionszentrum festigt.

Der Bericht über die Trends im ersten Halbjahr zeigt, dass potenzielle Eigenheimkäufer und Investoren für erschwingliche Immobilien ein erhöhtes Interesse an Gegenden wie International City, Dubai South, DAMAC Hills 2 und The Valley by Emaar gezeigt haben. Darüber hinaus tendieren Personen, die nach mittelpreisigen Immobilien suchen, zu Vierteln wie Jumeirah Village Circle, Jumeirah Lake Towers, Al Furjan und The Springs.

Umgekehrt haben sich an Luxusimmobilien interessierte Investoren im ersten Halbjahr 2024 auf eine Reihe von Optionen in Dubai Marina, Business Bay, Arabian Ranches und Dubai Hills Estate konzentriert.

Rekordwachstum beim Verkaufsvolumen

Im ersten Halbjahr 2024 verzeichnete der Immobiliensektor in Dubai ein Volumenwachstum von mehr als 30 Prozent im Vergleich zum Vorjahr, wie Property Monitor berichtet.

Der Mai 2024 war ein Rekordmonat für Verkaufstransaktionen in Dubai.

Property Monitor meldete einen Anstieg des Transaktionsvolumens um 47,7 Prozent im Monatsvergleich und um 45,9 Prozent im Jahresvergleich. Auch Haus & Haus stellte fest, dass der Mai ihr bester Monat war, möglicherweise aufgrund von verzögerten Transaktionen im April, die durch beispiellose Stürme und Überschwemmungen in Dubai verursacht wurden.

Steigende Nachfrage nach Villen

Die Nachfrage nach Villen steigt weiterhin, da Dubais Bevölkerung wächst und reifer wird. Die Halbjahreszahlen von Property Monitor deuten auf ein signifikantes Volumenwachstum bei Villen hin, das von Bewohnern angetrieben wird, die nach familienfreundlichen, langfristigen Wohnmöglichkeiten suchen.

Als Reaktion darauf haben die Bauträger im ersten Halbjahr 3.323 Villen auf den Markt gebracht, von denen viele voraussichtlich bis 2028 fertiggestellt sein werden.

Emaar hat wichtige Gemeinschaftsprojekte wie The Oasis, The Heights Country Club and Wellness und Grand Polo Club & Resort angekündigt, die bei Investoren auf großes Interesse gestoßen sind.

Hohe Nachfrage nach neuen Immobilienprojekten

Mehr als 80 Prozent der seit 2022 in Dubai auf den Markt gebrachten neuen Immobilieneinheiten sind ausverkauft, was die hohe Nachfrage nach Off-Plan-Projekten unterstreicht.

Den Daten des Dubai Land Department zufolge wurden fast 214 Projekte gestartet, von denen 148 derzeit aktiv sind.

Taimur Khan, Forschungsleiter für CBRE im Nahen Osten, stellte fest, dass trotz der Sorgen über ein Überangebot, das die Preise dämpft, die Aufnahme neuer Lagerbestände nach wie vor hoch ist und bis heute mindestens 70 Prozent der seit 2022 auf den Markt gebrachten Einheiten verkauft wurden.

Trends beim Immobilienkauf in Dubai

Unterdessen deuten die Daten von Bayut darauf hin, dass die Verkaufspreise für Wohnungen und Villen in prominenten Vierteln Dubais deutlich gestiegen sind, wobei der höchste Anstieg im ersten Halbjahr 2024 bei Villen in The Valley by Emaar bis zu 17 Prozent betragen wird.

Im mittleren Immobiliensegment ist ein deutlicher Anstieg der durchschnittlichen Verkaufspreise für Wohnungen zu verzeichnen, der zwischen 12 und 40 Prozent liegt. Der stärkste Anstieg war in den Jumeirah Lake Towers zu verzeichnen.

In begehrten Gegenden mit Villen der mittleren Preisklasse sind die durchschnittlichen Verkaufspreise ebenfalls um 4 bis 23 Prozent gestiegen. In den meisten Gegenden im Luxusimmobiliensegment sind die Transaktionspreise kontinuierlich um 5 bis 24 Prozent gestiegen.

Rekordtransaktionsvolumen

Laut Daten von Bayuts Dubai-Transaktionen, die Daten des DLD nutzen, gab es im ersten Halbjahr 2024 insgesamt 43.075 Immobilienverkaufstransaktionen. Diese Transaktionen beliefen sich auf einen Gesamtwert von 122,9 Mrd. Dhs und umfassten sowohl Wohn- als auch Gewerbeimmobilien.

Verschiebungen in den Preisklassen

Laut CBRE hat es eine deutliche Verschiebung der Marktdynamik gegeben. Die Verkaufszahlen im ersten Halbjahr 2024 waren durch eine Verschiebung der Transaktionspreisklassen gekennzeichnet.

Die Transaktionen unter 1.000 Dhs pro Quadratfuß gingen im Mai 2024 im Vergleich zum Vorjahr um 19,3 Prozent zurück.

Allerdings stiegen die Transaktionen im Bereich von 1.000 bis 2.000 Dirham pro Quadratfuß um 64,1 Prozent. Im Bereich von 2.000 bis 3.000 Dirham pro Quadratfuß war ein deutlicher Aktivitätszuwachs von 154 Prozent zu verzeichnen.

Im gehobenen Segment mit Preisen zwischen 3.000 und 8.000 Dirham pro Quadratfuß gab es aufgrund der begrenzten Lagerverfügbarkeit einen Rückgang der Aktivität um 19,5 Prozent. Immobilien mit Preisen über 8.000 Dirham pro Quadratfuß machten laut CBRE-Daten im Mai 2024 nur 0,2 Prozent des Gesamtumsatzes aus.

Veränderte Käuferpräferenzen

Taimur Khan, Forschungsleiter für CBRE im Nahen Osten, stellte fest, dass trotz der Befürchtungen, dass ein Überangebot die Preise dämpfen könnte, die Aufnahme neuer Lagerbestände nach wie vor hoch ist und bis heute mindestens 70 Prozent der seit 2022 auf den Markt gebrachten Einheiten verkauft sind.

Die Verkaufstransaktionen haben sich aus den Kern- und Hauptwohngebieten Dubais verlagert, da die Käufer sich nun in anderen Gegenden umsehen.

Tatiana El Bazi, leitende Forschungsanalystin bei CBRE, stellte fest, dass aktuelle Daten darauf schließen ließen, dass die Käufer sich aus den zentralen und besten Gegenden der Stadt zurückziehen.

Trends bei der Immobilienmiete in Dubai

Hinsichtlich der Kapitalrendite (ROI) auf Grundlage der prognostizierten Mietrendite für Wohnungen haben sich Gebiete wie Dubai Investments Park (DIP) und Discovery Gardens als erste Wahl für potenzielle Investoren auf der Suche nach bezahlbaren Immobilien herausgestellt, da sie Renditen von bis zu 11 Prozent bieten.

Für Wohnungen der mittleren Preisklasse sind Dubai Sports City, Dubai Silicon Oasis und Motor City mit Mietrenditen von über 9 Prozent besonders attraktiv.

Darüber hinaus haben Luxusapartmentstandorte wie Green Community, Al Sufouh und DAMAC Hills beeindruckende Renditen von bis zu 9 Prozent erzielt und damit viele globale Immobilienmärkte übertroffen.

Bayuts Analyse der ROI-Trends für Villensiedlungen zeigt ebenfalls positive Aussichten. Buy-to-let-Villen in International City bieten einen durchschnittlichen ROI von über 7 Prozent und sind damit für Investoren attraktiv.

Gebiete wie DAMAC Hills 2 und Wasl Gate bieten ROI-Prozentsätze von über 6 Prozent.

Für Villen der mittleren Preisklasse in Jumeirah Village Triangle, Jumeirah Village Circle und Mudon wird ein ROI zwischen 6 und 8 Prozent prognostiziert.

Auf dem Markt für Luxusvillen sticht The Sustainable City mit einem ROI von über 7 Prozent hervor, was auf die einzigartigen Eigenschaften der Immobilien und das begrenzte Marktangebot zurückzuführen ist. Darüber hinaus weisen Gemeinden wie Tilal Al Ghaf und Al Barari, die auf Familienbedürfnisse ausgerichtet sind, starke ROIs von über 6 Prozent auf.

Bayut sagte, dass seine Datenanalyse auf deutliche Anstiege der angebotenen Mietpreise in verschiedenen Segmenten beliebter Gegenden hinweist.

Die Mieten für bezahlbare Wohnungen sind um 4 bis 31 Prozent gestiegen, wobei die Studiowohnungen in Al Nahda den größten Preisanstieg verzeichneten. Wohnungen der mittleren Preisklasse verzeichneten Zuwächse von bis zu 15 Prozent. Die Mieten für Luxuswohnungen sind im Allgemeinen um bis zu 7 Prozent gestiegen, obwohl einige Einheiten in Business Bay und Downtown Dubai Preisrückgänge von unter 6 Prozent verzeichneten.

Die Mieten für preiswerte Villen sind um bis zu 12 Prozent gestiegen. Die Mieten für Villen der mittleren Preisklasse sind um bis zu 15 Prozent gestiegen, wobei bestimmte Bettentypen am Town Square Preisrückgänge von unter 1 Prozent verzeichneten. Die Mieten für Luxusvillen sind um bis zu 27 Prozent gestiegen, wobei DAMAC Hills mit seinem begrenzten Bestand an 6-Bett-Einheiten den höchsten Anstieg verzeichnete.

Für diejenigen, die eine erschwingliche Unterkunft suchen, sind Deira und Al Nahda beliebte Wahlen für Wohnungen geworden, während DAMAC Hills 2 und Mirdif Interesse für Villen geweckt haben.

Im mittleren Segment erfreuen sich Wohnungen im Jumeirah Village Circle (JVC) und in Bur Dubai bei Mietern weiterhin großer Nachfrage, während Objekte am Town Square und JVC für diejenigen attraktiv sind, die auf der Suche nach Villen sind.

In der Luxuskategorie erfreuen sich Dubai Marina und Business Bay weiterhin großer Beliebtheit als Mietwohnungen, während Dubai Hills Estate und Al Barsha die begehrten Ziele für die Anmietung von Villen der gehobenen Klasse sind.

Mietpreiserhöhungen

Die Transaktionsmieten in erschwinglichen Gegenden sind für Villen und Wohnungen im Allgemeinen um 2 bis 9 Prozent gestiegen. Im mittleren Preissegment sind Mietsteigerungen von Wohnungen und Villen von bis zu 10 Prozent zu verzeichnen.

Auch im Luxusimmobiliensegment sind die Transaktionspreise sowohl für die Miete von Wohnungen als auch von Villen um bis zu 10 Prozent gestiegen.

Haider Ali Khan, CEO von Bayut und Leiter der Dubizzle Group MENA, kommentierte die Ergebnisse wie folgt: „Angesichts der globalen Konjunkturabschwächung und der steigenden Zinsen haben wir ein Muster bemerkt, bei dem sich Anleger weltweit vermögenserhaltenden Anlagen zuwenden.

„Der Immobiliensektor Dubais hat sich im heutigen Wirtschaftsklima als hervorragende Wahl erwiesen. Auch nach einer 24-monatigen Phase kontinuierlichen Wachstums steigen die Preise und das Interesse der Verbraucher weiterhin.“

Wer kauft in Dubai?

Wie aus den Daten hervorgeht, ist es zu einem deutlichen Anstieg der Nachfrage nach Wohnungen und Villen gekommen, der mit einem deutlichen Anstieg der Transaktionspreise und -volumina einhergeht.

Dieser steigende Trend bei den Immobilienpreisen spiegelt eine dynamische Marktstimmung wider. Dubais hohe Mietrenditen, einfache Immobilienfinanzierung und günstige Aufenthaltsvisa sind Faktoren, die den Immobilienbesitz gegenüber der Miete begünstigen.

Ein Bericht von W Capital ergab, dass britische Investoren im ersten Halbjahr 2024 die größten Käufer auf dem Immobilienmarkt in Dubai waren. Weitere prominente Nationalitäten waren Inder, Chinesen, Libanesen, Kanadier, Franzosen, Italiener, Niederländer, Pakistaner und türkische Käufer.